從 SSD 漏洞到樓市「幻海奇情」現象

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紀惠集團行政總裁湯文亮說現在樓市「四按的疑惑」是真實情況，湯文亮不是傻人，他是物業投資的成功老手。

很多人對物業按揭及物業條例都不了解，一般對物業按揭的理解只是「買樓向銀行借錢、把物業押了給銀行就是按揭」，這在正常情況下是對的，的確，除非你可以 一炮過付清樓款，大多數人都要按揭買樓，但在今天，大家見很多人不斷破頂驚執輸上車買樓，並不代表市道很富裕，只是「借錢 too easy 」罷了。

湯文亮舉了四百萬置業「四按」的事例，其實還可以有「N 按」及一些心急的物業投機者巧妙避過 SSD的技法，湯文亮在之前文章已提過，原來在 SSD 條例下，存在一個漏洞，或稱為「法律罅」，湯文亮在文章有說明，現在再具體些解說一下。

A 君本身有物業，現在看中一層他認為的潛力樓盤，很想買，但在 SSD 限制下，由於本身已持有物業，所以要付 SSD ( 額外印花稅 ) 。

於是， A 君找一個沒有物業的 B 君做他的代表去買這間樓，樓契寫了 B 君的名，豈不是很傻瓜？非也非也，請看下去。

A 君有錢買這間樓，找 B 君代自己出面去買，在給錢 B 君付樓款之同時，由 A 君本人做全資按揭，即是說，買樓的人雖是 B 君，樓契新業主也是 B 君，但物業已全數抵押給 A 君，在此先要補充說明一下很多人對「業主」及「抵押」的誤解：

1. 很多人以為樓契上的「業主」就等於這項物業全權擁有者，並不全對，法律上，物業及資產總要有持有者，可以是人 ( 或若干人等 )，也可以公司名義持有。「業主」是否擁有這項物業的「法定全部權益」，物業有否被抵押是關鍵因素，若果有未完的按揭，「業主」要轉售物業之前，須先清除 及處理有關按揭。

2. 若果有關物業已被全數抵押，這位「樓契上的登記業主」，並不擁有這項物業，因為大前提該物業已被抵押，「業主」要真正擁有該物業的實權，必須先解決抵押問題。

所以，A 君給錢 B 君代自己買樓，除了避過 SSD ，也無須擔心 B 君走佬，當然，這個「萬能代理人 B 君」向 A 君收取的酬勞，是另一話題。

明白基礎概念，可以看下去了。

A 君找位 B 君代為買樓，A 君是出錢的人，B 君把物業全數抵押給 A 君，成交後，按照「劇本」行事，B 君不會還款，於是 A 君名正言順以銀主身份收樓，銀主收樓不在 SSD 限制範圍內，即是 A 君即使已有多項物業，以銀主身份收這間樓，也不關 SSD 的事。

689 政府在設計 SSD 額外印花稅時，原意是有利大陸黑金來港掃豪宅進行「金錢清潔」活動，本來豪宅對一般市民及整體樓市影響不大，一般打工仔不會買千萬或過億豪宅，對不對？但 弔詭在於，香港樓市走勢通常取決於兩大因素： 1 . 整體市場頭 5 % 走勢，及 2. 市場追捧氣氛。

豪宅市場就是樓市最頂尖的頭 5 %，由於豪宅不斷癲價，帶動了市場氣氛，人們覺得 ( 請注意，是「覺得」) 樓市本應就是大好的，於是豪宅升勢伸延至中產盤，中產盤是安定繁榮財富重要指標，中產盤暢旺，又帶動三線普通物業被追捧。

湯文亮說現在追細價樓破頂入市的人是源自恐懼，不是因為貪心，這說法非常對，本部落補充如下：

  2000 年香港經濟因金融風暴導致經濟下滑，市面氣氛死寂，至 2003 年沙士瘟疫災難，人們普遍認定香港玩完，於是「覺得 ( 注意：又是「覺得」」手持物業賤過泥。上文已說過香港樓市很講求氣氛，在集體驚慌及羊群效應下，很多人巴不得快快劈樓套現，認為「執番多少錢都好過手上磚 頭日日見新低」。越多人劈樓，樓價天天跌，「今日唔賣，明日賣仲死」是當時很多人尤其老業主的取態，加上傳媒財演日日吹喇叭，香港玩完了，香港死梗了。在 大恐慌環境下，有樓劈樓，反正當時樓價平，快快賤賣手上物業，可以買過間「相對較為新淨」繼續供，或索性租樓住，等市況回穩時再算。很多業主只是單吊西一 間屋自住，樓市升跌其實與自己無大關系，賣，是基於心理恐慌。

「細樓抵買」的錯覺

現在不斷破頂追價買樓的人，也是心理恐慌，覺得「樓市日日升，今日唔買，明日買仲老襯」，於是人人追價，人人做「拼命三郎」。由於細樓呎數少，售價自然較 低，人們錯覺「細樓抵買」，但忘記了物業價格以呎價為先而不是呎數，於是捧捧下，細樓的呎價被搶高，形成極其怪異的現象：細屋呎價追上甲級盤。

一直以來，香港樓市正常的生態是大屋頂瓜瓜，付得起錢買樓當然求寬敞，細屋只是將貨就價的「平民經濟選擇」，但現在的情況完全反常，細屋呎價平常，人們轉 而瘋狂追捧，細屋還是細屋，但呎價被不合比例地搶高，於是大家現在見到二百呎的「棺材樓 / 哈比人之家 / 劏房屋仔」，呎價媲美中產盤甚至有過之而無不及，不單止反常，也反映追細價樓的人，是恐慌大於一切，也不是貪心，這麼細的樓，有什麼可以貪呢？

「你為什麼要買樓」是每位置業者都會問的問題，原因不外乎兩個：自住，或投資。

細屋癲價，你追得到也未必好，因為呎價太貴屋又太細，就算自住，除非你天生「哈比人」；作為物業投資，大前提當然希望有潛力再升價，先收租，他日轉售又可 圖利，一舉兩得。當你所「投資」的物業呎價已很高，還算可以寄望日後升些少、或打和，若果已破頂，升價機會緲亡，日後跌少一點當贏，但若果呎價已「破破破 破頂」，對不起，你買是老襯，甚至有興趣睇價已經戇居，但當然，老襯做得老襯，是不會覺得自己老襯的。